您问我答:永州购房常见专业问题汇总

时间:2013年10月13日信息来源:本站原创 点击: 【字体:

1、问:常看到广告说某某项目是低容积率,请问什么是容积率?低容积率有什么好处?
 
是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积(项目用地红线范围内的土地面积,一般包括建设区内的道路面积、绿她面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等)之比。附属建筑物也计算在内,但应注明不计算面积的附属建筑物除外。
 
容积率越低,居民的舒适度越高,反之则舒适度越低。
在一般情况下,提高容积率可以提高土地的利用效益,但建筑容量的增大,会带来建筑环境的劣化,降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调,城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。
 
2、问:有置业顾问介绍,说房地产的使用年限是50年、70年,请问年限是个什么概念,到期后怎么办?
答:一般情况介绍的使用年限是指土地使用年限。
土地使用权年限是指政府以拍卖、招标、协议的方式,将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,土地使用权期满后,如该综土地用途符合当时城市规划要求,土地使用者可申请续用(经批准并补清地价后继续使用),如果不符合则该综土地使用权由政府无偿收回。现政府对土地使用权年限规定如下:居住用地70年,工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年,商业、旅游、娱乐用地为40年。
土地使用年限到期后,按照《物权法》的规定,住宅物业是可以自动续期的,所以在选购物业时也无需太多纠结年限是50年还是70年,一般来说,年限有70年的,说明该房屋所占用的土地属于纯住宅用地。
 
3、问:商品房和经济适用房有什么区别
商品房是指开发商以市场地价取得土地使用权,进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产。它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产,
商品房人人都可以购买。
经济适用房是指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房。它是具有社会保障性质的商品住宅,具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言,是适中的,能够适应中低收入家庭的承受能力;适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的实用效果,而不是降低建筑标准。
经济适用房的购买群体只针对中低收入家庭。
 
4、问:套内建筑面积如何核算?
房屋为了满足各种需求和结构上的需要,各套面积不一定相等,就必须将各套房的面积分别进行测算。套内建筑面积是由套内房屋的使用面积,套内墙体面积,套内阳台面积三部分组成。
1) 套内房屋的使用面积:套内房屋的使用面积为套内房屋使用空间的净面积,按水平投影面积计算:它包含了套内卧室、起居室、卫厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜等空间面积的总和;套内楼梯按自然层数的面积总和计算;套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积,内墙面装饰厚度亦计入使用面积。
2) 套内墙体面积:是指套内使用空间周围的维护或承重墙体,或其他承重支撑间隔体所占的面积。其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙等共有墙均按水平投影面积的一半计人套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计人套内墙体面积。
3) 套内阳台建筑面积:按阳台建筑面积的计算规定计算,套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙的水平投影面积计算。其中封闭阳台按水平投影面积全部计算建筑面积,未封闭的阳台按水平投影面积的一半计算建筑面积。
 
5、问:分摊面积是怎么计算,到底哪些属于分摊面积?
一般房屋除了专有别墅以外,都有公共使用面积的部分。最简单的有楼道、楼梯、楼梯间等,这部分面积应由各户进行分摊。公有面积的处理原则一般按各户房屋建筑面积比例进行分摊。
 
1) 共有建筑面积的内容:共有建筑面积包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室、以及为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积,按水平投影面积计算。 共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙、以及外墙水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室、管理用房、作为人防工程的地下室、都不计入共有建筑面积。将这几部分面积和计起来即为共有面积总和。
 
2) 共有建筑面积的计算方法:整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积;即为整栋建筑物应分摊的共有建筑面积。
 
3) 各户分摊公用建筑面积的计算方法:其基本思路就是用各户套内面积按比例进行分摊:
 
第1步:计算分摊系数
 
分摊系数=需要分摊的公用面积之和/各套内建筑面积之和=(总建筑面积之和一各套内建筑面积之和)/各户套内建筑面积之和。
 
第2步:各套房的公用分摊面积=分摊系数×各套内建筑面积。
 
6、什么是现房、期房、尾房?
现房是指开发商已办妥房地产权证(大产证)的商品房,消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。
 
期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止,在这一期间的商品房称为期房,消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。
期房在沿海地区称做为买“楼花”,这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在永州市通常对期房的理解是未修建好,尚不能入住的房子。
尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物,是空置房中的一种。一般情况下,当商品房屋的销售量达到80%以后,一般就进入房地产项目的清盘销售阶段,此时所销售的房产,一般称为尾房。
 
(作者:佚名 编辑:admin)
 
 

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