商业地产投资有技巧,选购商铺的十条法则

时间:2013年10月13日信息来源:本站原创 点击: 【字体:

商业地产投资有技巧,选购商铺的十条法则
国家新政下,住宅投资受冷,商业地产投资受追捧,不少市民期望投资商业地产,但是摸不着门路。上周,业内人士为我们剖析了襄樊目前商业地产的投资热点。业内人士称,作为理性的投资者,在投资商业地产产品时,除了要了解商业地产产品的特征,还必须全面考虑商业地产项目的投资因素,以技巧来规避投资风险。
商业地产不同于住宅,具有独特的属性,它是主要依赖租金收益的长期投资品种,也正是这种独特的属性,使得商业地产投资的成败受到诸多因素的制约。因此对于投资者来说,投资商业地产,要掌握投资技巧,这样才能增大成功的概率。
无论是希望商业地产物业本身升值,还是希望租金收益逐年得到提高,都离不开“经营”这个主题。由此可见,商业地产的投资,归根结底都是对物业经营的考察。

●规模体量
商业地产的规模体量直接关系到这个商业项目的经营角色定位,它是定位于行业的领头者、追随者、补缺者亦或是挑战者,都与它的规模体量有关。投资者还要考虑商业的经营业态是否合适,是否符合整个大商圈的定位。

●“管家”须精挑细选
好的经营团队,能够让商业地产发挥最大的市场效应,这是决定商业项目的升值空间大小的决定性因素。“管家”水平的高低,决定投资收益的高低。
好的“管家”能够顺应市场的发展,不断主动调整优化经营业态,使商业物业走上良性的发展轨道。有强势品牌运营商入驻商业地产项目就可减小投资者的投资风险,在选择投资时,投资者关键要看强势品牌运营商是否在商业项目经营中起主导作用,是直接经营模式还是管理输出模式,也就是顾问形式。

●权限宜集中忌分散
为了保证后期管理顺利进行,适当的集中管理十分有必要。因此投资者在选择物业时,如果碰到后期管理需要自己亲历亲为的(临街独立铺面除外),则应该三思而后行。对于部分分割出售的小产权商铺,一定要了解后期管理时,管理方是否做到集中管理,如果不能,则要当心。

●规划特点
投资者要看商业项目是否具备先进商场的内部配套,有诸如门前广场、观光电梯等先进配套设施。

●资深商业配套
投资者要看商业项目是否配有餐饮、娱乐、停车场等一系列配套设施,能留得住消费者。
 
●商圈特点
投资者要看商业项目在商圈中是否有立足点、竞争力,结合商圈特点,应避开商圈阴面。
 
●经营业态
消费者决定经营者,经营者决定投资者,投资时要看商业项目的经意业态是否有市场,是否符合城市大环境需要。
 
●注重扎堆效应
独铺难成市。商业项目扎堆更有潜力,可促使市场加快成熟,有利于投资。

●把握政策大方向
近日,一则与商业地产税收有关的新闻让投资者感到担忧。报道称,湖南长沙、株洲、湘潭三市已就税制改革等一系列问题形成方案,上报国务院,其中最有分量的一项就包括物业税。可以预见,该方案最终成形之后,物业税必将开征,而首当其冲的是商业地产。
由此可见,投资商业地产,虽然从目前来看,国家调控的主要对象是住宅市场,但商业地产同样也存在相应的来自政策方面的风险。因为物业税一旦从商业地产开始征收,势必会压缩租金投资收益,而一旦商铺变为冷铺甚至“死铺”,将放大投资失败。

●持有物业要耐心
商业地产是以租金收入为主要收入来源的长期房地产投资品种,商业地产在经营过程中,会根据市场的变化来不断调整和改善业态,主动符合市场需求,这是一个长期的过程,而这个过程,实际上是商铺本身不断升值的过程,一般情况下,5年以上回报才初见端倪。
 
(作者:佚名 编辑:admin)
 
 

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